viernes, 5 de junio de 2009
Más sobre hipotecas multidivisa
Las hipotecas multidivisa son un producto muy exótico, y hay que valorar correctamente el riesgo que suponen.
La gracia de las hipotecas multidivisas es el menor interés del Libor de la divisa (yen o franco suizo) frente al Euribor. Un cambio en esta diferencia de interés haría que la hipoteca multidivisas se volviera mucho menos atractiva.
Las hipotecas multidivisa son una combinación de especulación con divisas y con tipos de interés. Y el fenómeno del Carry Trade y su masificación han hecho que divisas y tipos evolucionen a la par, por lo que existe una elevada probabilidad de que si los tipos evolucionan en nuestra contra, también la divisa lo haga a la vez.Aunque probablemente, el mayor riesgo de las hipotecas multidivisa somos nosotros mismos: hay mucha gente que se preocupa porque "sólo" puede revisar la divisa de su hipoteca multidivisa cada mes ¡Dios mío! Ir cambiando de divisa con frecuencia es una barbaridad, los cambios de divisa tienen importantes gastos, y además hay que tener claro que los mercados son muy impredecibles y no vamos a estar acertando en los cambios, en definitiva, el miedo a lo desconocido.
Fiscalidad: Las hipotecas multidivisa pueden producir plusvalías o minusvalías en función de las ganancias o pérdidas que obtengamos con el cambio de divisas, lo que en caso de que vaya mal nos da cierto "colchón de amortiguación" extra. Pero lo que nos ahorramos de intereses es un beneficio que está completamente exento de impuestos, al ser un menor gasto y no un mayor beneficio.
HABLEMOS EN SERIO DE LAS HIPOTECAS MULTIDIVISA
He leído muchos artículos y comentarios últimamente sobre las hipotecas multidivisa. A primera vista parece sensato utilizar una divisa con un interés muy bajo para endeudarse y ahorrarse un dinero en la hipoteca, pero es poco profesional hacerlo como se está haciendo.Analicemos el asunto detenidamente:Cuando se contrata cualquier tipo de préstamo en otra divisa diferente de la nuestra, además del coste de los intereses se asume el riesgo de cambio de divisa. Obviamente el riesgo de cambio puede ir a favor o en contra de nuestros intereses. Si tomamos prestados yenes y el yen aumenta de valor, a la hora de devolverlos necesitaremos más euros para comprar esos yenes que pedimos prestados en su día y devolverlos, pero si el yen vale menos en el momento de la devolución, además de ahorrarnos un buen pellizco de intereses tendremos un beneficio extra en la compra de los yenes.Conclusión: puede ser una buena operación si se elige bien la tendencia de la divisa, pero mi recomendación es que no se haga de la forma que se está haciendo hasta ahora. Para darle un enfoque más profesional a esta operación hay que tener en cuenta los siguientes puntos:
1 - La hipoteca se debe de hacer siempre en euros, hay que desligar totalmente la hipoteca que se firma ante notario y se inscribe en el registro de la propiedad, del posible aprovechamiento del bajo interés de cualquier divisa. Es un tontería embrollar un contrato mercantil pudiendo sacar el mismo beneficio separando la operativa en divisas de la hipoteca.Las operaciones con las divisas se harán en los mercados organizados de divisas, desligando estas operaciones totalmente de la hipoteca. El beneficio que se consiga por el diferencial de intereses entre dos divisas se obtendrá igual, pero la liquidez, la inmediatez de la operación, las bajísimas comisiones y la posibilidad de utilización de ordenes stop de una manera profesional, sólo se obtendrán operando en los mercados organizados de divisas. La vigilancia de la tendencia, el cambio de los pares de divisas cuando sea necesario y el flujo de ordenes para esa operativa sólo se pueden hacer sin problemas a través de un mercado líquido, no a través del banco que ha otorgado la hipoteca.
2 - Una vez constituida la hipoteca en euros, se buscará en los mercados de divisas del planeta el mayor diferencial posible de intereses entre dos divisas cualquiera de las que coticen en mercados organizados. Sería poco razonable sentirse obligados a que una de las dos divisas implicadas tenga que ser el euro. Aunque la hipoteca esté constituida en euros, lo que estamos tratando en este momento es de ganar el mayor diferencial posible de intereses entre dos divisas.
3 - Una vez elegidos unos cuantos pares de divisas cuyo diferencial de intereses sea el mayor posible, entonces se mirarán los gráficos de esos pares de divisas (nunca se puede representar el gráfico de una sola divisa, siempre hay dos implicadas).
4 - Necesitamos encontrar una situación en la que la divisa con el interés más alto posible, esté en tendencia primaria alcista frente a otra divisa con el interés más bajo posible. Se mantendrá comprada la divisa con el interés alto y vendida la divisa con el interés más bajo hasta que haya un cambio de tendencia en el gráfico, en el momento que cambie la tendencia, se liquidará esa posición y se buscará otro par de divisas con el mayor diferencial posible y con tendencia primaria alcista de la divisa con el interés más alto.
5 - El beneficio obtenido por la diferencia entre los intereses de las dos divisas se ingresa al hacer el roll over de los contratos. Cuanto más diferencia de intereses haya entre el par de divisas, mayor será el cobro porcentualmente hablando al cambiar el contrato de un vencimiento al siguiente. Ello es debido a que, para calcular el precio del futuro del vencimiento siguiente, se cobra el interés de mercado de la divisa comprada y se paga el interés de mercado de la divisa vendida, cuanto mayor sea el diferencial de tipos de interés entre las dos divisas, más ingreso se produce al efectuar el roll over.Si se hace una hipoteca en yenes en este momento, el ahorro rondará entre el 3 y el 4%, pero si se elige el par de divisas sin estar implicado el euro, el beneficio puede ser mayor que el interés que se paga por el euro, o sea, que puede salir la hipoteca gratis y ganar dinero encima. A este beneficio habrá que sumar el beneficio producido por la tendencia alcista de la divisa que se tiene comprada, y que mientras no cambie de tendencia producirá plusvalías.Un buen ejemplo en los últimos cinco años de un gran diferencial de intereses entre dos divisas con una tendencia claramente a favor de esa operación ha sido el REAL BRASILEÑO/DÓLAR. El gráfico que pongo al final representa dólar bajista y real alcista, con un diferencial mayor que el interés total que se pagaría por la hipoteca en euros, o sea que saldría gratis. A los intereses cobrados en forma de roll over habría que añadir la brutal plusvalía generada por la operación. No sólo hubieran salido gratis los intereses de la hipoteca, sino que también se hubiera ganado una gran parte del principal para poder amortizarlo.Desgraciadamente, en España que yo sepa ningún intermediario quiere operar en la bolsa de Mercaderías y futuros de Brasil, donde estos contratos se negocian con una liquidez muy grande. Pero debemos admitir que la culpa de ello es nuestra, por no habérselo pedido a ningún intermediario ni una sola vez en los últimos años. Ellos sólo venden los productos que los clientes les demandan, y ese mercado no se lo ha pedido nadie.De todas formas, la operación se puede hacer con todo el arsenal de divisas que tenemos a nuestra disposición, y aunque los diferenciales no sean tan grandes, ni las tendencias tan pronunciadas, sigue siendo rentable operar con los contratos de futuros de divisas que cotizan en el mercado Globex 23 horas al día. Y sobre todo, infinitamente más práctico operar con estos contratos que constituir hipotecas multidivisa.Varios ejemplos:Comprado de dólar y vendido de yen se cobraría algo menos del 4% al añoComprado de real brasileño y vendido de dólar se cobraría alrededor del 6% al añoComprado de real brasileño y vendido de yen se cobraría algo menos del 10% al añoTeniendo en cuenta que las garantías para operar en estos contratos suelen ser inferiores al 2,50% del montante total, el porcentaje que se cobraría anualmente sobre el dinero real invertido habría que multiplicarlo por 40. Los tres ejemplos anteriores darían el 160%, el 240% y el 400%. Eso sin contar la posible plusvalía que produce estar a favor de la tendencia, pues nunca, bajo ningún concepto, hay que hacer este tipo de operaciones contra la tendencia del par de divisas elegido.Sencillamente hay que elegir entre estas operaciones cual es la que tiene la tendencia más clara, y cambiarse a otra cuando la tendencia elegida se agote y cambie a la contraria.
1 - La hipoteca se debe de hacer siempre en euros, hay que desligar totalmente la hipoteca que se firma ante notario y se inscribe en el registro de la propiedad, del posible aprovechamiento del bajo interés de cualquier divisa. Es un tontería embrollar un contrato mercantil pudiendo sacar el mismo beneficio separando la operativa en divisas de la hipoteca.Las operaciones con las divisas se harán en los mercados organizados de divisas, desligando estas operaciones totalmente de la hipoteca. El beneficio que se consiga por el diferencial de intereses entre dos divisas se obtendrá igual, pero la liquidez, la inmediatez de la operación, las bajísimas comisiones y la posibilidad de utilización de ordenes stop de una manera profesional, sólo se obtendrán operando en los mercados organizados de divisas. La vigilancia de la tendencia, el cambio de los pares de divisas cuando sea necesario y el flujo de ordenes para esa operativa sólo se pueden hacer sin problemas a través de un mercado líquido, no a través del banco que ha otorgado la hipoteca.
2 - Una vez constituida la hipoteca en euros, se buscará en los mercados de divisas del planeta el mayor diferencial posible de intereses entre dos divisas cualquiera de las que coticen en mercados organizados. Sería poco razonable sentirse obligados a que una de las dos divisas implicadas tenga que ser el euro. Aunque la hipoteca esté constituida en euros, lo que estamos tratando en este momento es de ganar el mayor diferencial posible de intereses entre dos divisas.
3 - Una vez elegidos unos cuantos pares de divisas cuyo diferencial de intereses sea el mayor posible, entonces se mirarán los gráficos de esos pares de divisas (nunca se puede representar el gráfico de una sola divisa, siempre hay dos implicadas).
4 - Necesitamos encontrar una situación en la que la divisa con el interés más alto posible, esté en tendencia primaria alcista frente a otra divisa con el interés más bajo posible. Se mantendrá comprada la divisa con el interés alto y vendida la divisa con el interés más bajo hasta que haya un cambio de tendencia en el gráfico, en el momento que cambie la tendencia, se liquidará esa posición y se buscará otro par de divisas con el mayor diferencial posible y con tendencia primaria alcista de la divisa con el interés más alto.
5 - El beneficio obtenido por la diferencia entre los intereses de las dos divisas se ingresa al hacer el roll over de los contratos. Cuanto más diferencia de intereses haya entre el par de divisas, mayor será el cobro porcentualmente hablando al cambiar el contrato de un vencimiento al siguiente. Ello es debido a que, para calcular el precio del futuro del vencimiento siguiente, se cobra el interés de mercado de la divisa comprada y se paga el interés de mercado de la divisa vendida, cuanto mayor sea el diferencial de tipos de interés entre las dos divisas, más ingreso se produce al efectuar el roll over.Si se hace una hipoteca en yenes en este momento, el ahorro rondará entre el 3 y el 4%, pero si se elige el par de divisas sin estar implicado el euro, el beneficio puede ser mayor que el interés que se paga por el euro, o sea, que puede salir la hipoteca gratis y ganar dinero encima. A este beneficio habrá que sumar el beneficio producido por la tendencia alcista de la divisa que se tiene comprada, y que mientras no cambie de tendencia producirá plusvalías.Un buen ejemplo en los últimos cinco años de un gran diferencial de intereses entre dos divisas con una tendencia claramente a favor de esa operación ha sido el REAL BRASILEÑO/DÓLAR. El gráfico que pongo al final representa dólar bajista y real alcista, con un diferencial mayor que el interés total que se pagaría por la hipoteca en euros, o sea que saldría gratis. A los intereses cobrados en forma de roll over habría que añadir la brutal plusvalía generada por la operación. No sólo hubieran salido gratis los intereses de la hipoteca, sino que también se hubiera ganado una gran parte del principal para poder amortizarlo.Desgraciadamente, en España que yo sepa ningún intermediario quiere operar en la bolsa de Mercaderías y futuros de Brasil, donde estos contratos se negocian con una liquidez muy grande. Pero debemos admitir que la culpa de ello es nuestra, por no habérselo pedido a ningún intermediario ni una sola vez en los últimos años. Ellos sólo venden los productos que los clientes les demandan, y ese mercado no se lo ha pedido nadie.De todas formas, la operación se puede hacer con todo el arsenal de divisas que tenemos a nuestra disposición, y aunque los diferenciales no sean tan grandes, ni las tendencias tan pronunciadas, sigue siendo rentable operar con los contratos de futuros de divisas que cotizan en el mercado Globex 23 horas al día. Y sobre todo, infinitamente más práctico operar con estos contratos que constituir hipotecas multidivisa.Varios ejemplos:Comprado de dólar y vendido de yen se cobraría algo menos del 4% al añoComprado de real brasileño y vendido de dólar se cobraría alrededor del 6% al añoComprado de real brasileño y vendido de yen se cobraría algo menos del 10% al añoTeniendo en cuenta que las garantías para operar en estos contratos suelen ser inferiores al 2,50% del montante total, el porcentaje que se cobraría anualmente sobre el dinero real invertido habría que multiplicarlo por 40. Los tres ejemplos anteriores darían el 160%, el 240% y el 400%. Eso sin contar la posible plusvalía que produce estar a favor de la tendencia, pues nunca, bajo ningún concepto, hay que hacer este tipo de operaciones contra la tendencia del par de divisas elegido.Sencillamente hay que elegir entre estas operaciones cual es la que tiene la tendencia más clara, y cambiarse a otra cuando la tendencia elegida se agote y cambie a la contraria.
Hipotecas multidivisa
Las hipotecas multidivisa son una de las formas hipotecarias más innovadoras en el mercado español, que consisten en concretar la operación en una moneda diferente al euro. Su mayor atractivo radica en que en muchas ocasiones se abonan cuotas mensuales de menor valor con respecto a aquellas hipotecas referenciadas por el euro.
Sin embargo, no todo es perfecto en una hipoteca multidivisa. Incluye algunos riesgos de importancia, por eso generalmente son tomadas por las personas con mayores conocimientos del mercado financiero, no así por aquellos individuos con escasa información sobre el sector.
¿A qué se debe esto?. Por un lado, el empleo de monedas como el dólar americano, el dólar australiano, el neozelandés, el yen japonés o el franco suizo (son las más utilizadas) puede permitir beneficiarse con los bajos tipos de interés que se utilizan en otros países.
Como contrapartida, es vital conocer la evolución histórica de la moneda elegida frente al euro y su estabilidad, ya que justamente en estas dos condiciones radica el mayor riesgo que supone la contratación de una hipoteca multidivisa. Recordemos que existen monedas de gran inestabilidad, lo que podría acarrear cambios negativos de importancia en el pago de las cuotas de la hipoteca.
Asimismo, teniendo en cuenta la inestabilidad del mercado internacional y de muchas divisas extranjeras, los principales analistas recomiendan contratar un porcentaje de la hipoteca en una divisa ajena y otra porción referenciada al euro, aminorando así el riesgo que significa tener el 100% de la hipoteca atada a una moneda con peligrosas fluctuaciones en su valor.
En este caso, si la moneda extranjera registrara una evolución negativa para nuestros intereses, podremos disminuir el perjuicio gracias a la otra fracción de la hipoteca contratada en euros. En todo esto, resulta vital informarse acerca de la evolución de la divisa extranjera y su comparación con la moneda única europea.
Igualmente, hay que tener en cuenta que aún la oferta de este tipo de hipotecas es muy limitada, ya que se encuentra dirigida a un tipo de cliente muy concreto, habitualmente profesionales conocedores del mercado y capaces de tomar los riesgos que supone esta nueva modalidad hipotecaria.
Por otro lado, las hipotecas multidivisa mantienen además algunas restricciones que no suelen ser normales en las variedades más clásicas. Por ejemplo, financian un máximo del 70% del valor de tasación del inmueble, solicitando un plazo máximo de pago que generalmente ronda entre los 20 y los 30 años. También existen gastos adicionales, relacionados con la apertura de la hipoteca y el cambio de moneda operado.
Sin embargo, no todo es perfecto en una hipoteca multidivisa. Incluye algunos riesgos de importancia, por eso generalmente son tomadas por las personas con mayores conocimientos del mercado financiero, no así por aquellos individuos con escasa información sobre el sector.
¿A qué se debe esto?. Por un lado, el empleo de monedas como el dólar americano, el dólar australiano, el neozelandés, el yen japonés o el franco suizo (son las más utilizadas) puede permitir beneficiarse con los bajos tipos de interés que se utilizan en otros países.
Como contrapartida, es vital conocer la evolución histórica de la moneda elegida frente al euro y su estabilidad, ya que justamente en estas dos condiciones radica el mayor riesgo que supone la contratación de una hipoteca multidivisa. Recordemos que existen monedas de gran inestabilidad, lo que podría acarrear cambios negativos de importancia en el pago de las cuotas de la hipoteca.
Asimismo, teniendo en cuenta la inestabilidad del mercado internacional y de muchas divisas extranjeras, los principales analistas recomiendan contratar un porcentaje de la hipoteca en una divisa ajena y otra porción referenciada al euro, aminorando así el riesgo que significa tener el 100% de la hipoteca atada a una moneda con peligrosas fluctuaciones en su valor.
En este caso, si la moneda extranjera registrara una evolución negativa para nuestros intereses, podremos disminuir el perjuicio gracias a la otra fracción de la hipoteca contratada en euros. En todo esto, resulta vital informarse acerca de la evolución de la divisa extranjera y su comparación con la moneda única europea.
Igualmente, hay que tener en cuenta que aún la oferta de este tipo de hipotecas es muy limitada, ya que se encuentra dirigida a un tipo de cliente muy concreto, habitualmente profesionales conocedores del mercado y capaces de tomar los riesgos que supone esta nueva modalidad hipotecaria.
Por otro lado, las hipotecas multidivisa mantienen además algunas restricciones que no suelen ser normales en las variedades más clásicas. Por ejemplo, financian un máximo del 70% del valor de tasación del inmueble, solicitando un plazo máximo de pago que generalmente ronda entre los 20 y los 30 años. También existen gastos adicionales, relacionados con la apertura de la hipoteca y el cambio de moneda operado.
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